Productie holt verder achteruit
In mei en juni heb ik al mijn grote zorgen geuit over de bouwproductie. De jongste cijfers, die vandaag bekend zijn gemaakt, stellen mij absoluut niet gerust. Het eerste half jaar zijn er 1568 woningen in aanbouw genomen. In juli is met de bouw van 243 woningen gestart zodat de teller na zeven maanden op 1811 woningen staat. In augustus zal er door de vakantie weinig gebouwd zijn. Dat betekent dat in de laatste 4 maanden van dit jaar maar liefst 3200 woningen in aanbouw genomen moeten worden om de afgesproken 5000 woningen te halen.
Onder het bewind van Duco Stadig zijn in de periode 2002 t/m maart 2006 zo’n 19.500 woningen in aanbouw genomen. In het eerste kwartaal van 2006 werd met de bouw van 3500 woningen gestart. Daarna trad het nieuwe college aan en vanaf dat moment ging het bergafwaarts. In de resterende negen maanden van 2006 werden slechts 3000 woningen in aanbouw genomen. Gemiddeld dus zo’n 1000 per kwartaal. En tot nu toe in 2007 nog geen 800 per kwartaal. Als we rekenen vanaf april 2006 (start college) tot april 2007 dan zijn er in een jaar tijd nog geen 3800 woningen in aanbouw genomen. Dat is maar 19% van de doelstelling van 20.000 woningen bouwen in vier jaar. Het college telt in de ‘Maandrapportage juli 2007’ het hele jaar 2006 mee en komt daardoor op een veel hoger percentage uit, maar dat is een te mooie voorstelling van zaken.
Wat is er aan de hand en wat kunnen we doen?
Kort samengevat zijn er drie hoofdproblemen: De bouwprijzen stijgen zo hard dat de aanneemsommen 10 tot 20% hoger uitvallen dan gecalculeerd; De procedures zijn nog steeds stroperig en er zijn onvoldoende vervangende woningen voor mensen die hun woning uit moeten in verband met de sloop ervan. De gestegen bouwprijzen zijn het gevolg van flinke prijsstijgingen van hout, staal, prefabbeton en lonen. Dit probleem is niet eenvoudig op te lossen. Maar anderzijds is met de corporaties en overige marktpartijen afgesproken dat De Grote Vereenvoudiging en de bouwenvelop hun zekerheid geeft over de grondprijs en de mogelijkheid biedt bouwplannen te optimaliseren gegeven de marktsituatie. Dus bijvoorbeeld koopwoningen omzetten in huurwoningen of in het plan grote woningen te vervangen door meer kleine woningen. Daarover hoeft niet meer met de gemeente onderhandeld te worden. Die afspraken gelden natuurlijk niet alleen in een stijgende markt maar ook als het tegen zit. Dat is ondernemersrisico. De processen, planningen en besluitvorming kunnen altijd beter. De stad en de stadsdelen moeten daarop aangesproken worden. Dat werd tot 2006 gedaan door het bureau woningbouwregie. Dat is opgeheven en ondergebracht bij het Ontwikkelingsbedrijf. Het lijkt erop dat het Productieteam in eerste instantie er niet hard genoeg aan heeft getrokken. Ook heeft wethouder Van Poelgeest niet vanaf dag 1 gehamerd op het halen van de taakstellende 20.000 woningen in vier jaar. Hij heeft het zelfs wel eens wat genuanceerd. Dat zijn natuurlijk de verkeerde signalen. Dat er onvoldoende vervangende woonruimte is in de stedelijke vernieuwingsgebieden is een vreemde zaak. Zeker als je tegelijkertijd ziet dat sommige corporaties doorgaan met de verkoop van oude sociale huurwoningen. Dit zou niet mogen gebeuren. Die verkoop kan toch uitgesteld worden totdat er weer voldoende woningen beschikbaar zijn voor herhuisvesting.
In de raad van 4/5 juli is op voorstel van PvdA, GroenLinks en SP een motie aangenomen die het college verzoekt na te gaan of een bouwplicht opgelegd kan worden en te onderzoeken of het zinvol is om de bestaande vaststelling van de grondprijs aangevuld moet worden met een afroom/bijplusregeling. Dat laatste zou kunnen betekenen dat na vaststelling bouwenvelop en grondprijs later toch weer over de hoogte van de grondprijs onderhandeld kan worden. Afhankelijk van de verkoopprijzen van de woningen gaat de grondprijs dan omhoog of omlaag. Voor het eind van het jaar moet het college aan de raad rapporteren. De bouwplicht is een omstreden middel in de bouwwereld. Iedereen is er huiverig voor en ontwikkelaars zeggen/suggereren het niet te zullen accepteren en als het ingevoerd wordt niet meer te bouwen in Amsterdam. Ik denk dat de soep niet zo heet wordt gegeten. Overigens kent Amsterdam al in de erfpachtbepalingen de eis dat binnen een jaar na afsluiting van het erfpachtcontract met de bouw wordt begonnen. Dus eigenlijk is er al een bouwplicht en hoeft die alleen nog maar gehandhaafd te worden.