Banken willen veel zeggenschap en weinig risico.
In het Financieele Dagblad (FD) van 25 april klagen de banken hun nood over de gemeente. Zij vinden dat de gemeente onredelijk veel eisen stelt op het gebied van bankgaranties en zeggenschap. De banken twijfelen nu over het investeren in het Zuidasdok en willen meer zeggenschap en minder risico. Dit is werkelijk de wereld op z’n kop. De afgelopen maanden heeft de raadscommissie Ruimtelijke Ordening en Grondzaken zich zeer intensief verdiept in alle stukken over de Zuidas. Mijn voorlopige persoonlijke conclusie is dat de gemeente veel zeggenschap over het project kwijtraakt gedurende zo’n twintig jaar maar veel risico’s wel bij de gemeente en rijksoverheid blijven. Ik trek dus precies de tegenovergestelde conclusie als de banken.
In het FD staat dat de benodigde hoeveelheid kapitaal te veel is voor de overheid alleen en dat daarom voorgesteld wordt er een publiek-private samenwerking (PPS) van te maken. Dat is niet de reden. Er is geen enkele andere partij die relatief zo eenvoudig aan veel en goedkoop geld kan komen als de overheid. De keuze voor een PPS komt voort uit de wens risico’s te spreiden en te achterhalen of private marktpartijen vertrouwen hebben in het project. Bestudering van de stukken leert dat de kostenrisico’s overzienbaar zijn.
De bouwtechniek van het dok is een beproefde methode (open bouwput) en niet vergelijkbaar met de risico’s die zich kunnen voordoen bij de NZ-lijn. Extreem ingewikkeld is vooral de bouwlogistiek en planning.
Aan de opbrengstenkant is de vraag of over tien jaar er nog steeds behoefte is aan (hoofd)kantoren en of men dan bereid is de prijs ervoor te betalen die we nu in ons hoofd hebben. Dat laatste is een risico dat de gemeente ook zelf kan nemen. Amsterdam voert een actieve grondpolitiek. Dat wil zeggen dat er dagelijks geïnvesteerd wordt in het bouwrijp maken van grond. Daarbij worden grote risico’s genomen. Denk maar aan de soms zwaar tegenvallende kosten van bodemsanering. Ook is lang niet altijd van te voren 100% zeker wanneer en voor welk bedrag de grond in erfpacht kan worden uitgegeven. In de voorstellen voor het Zuidasdok ligt het uiteindelijke risico, als alles tegenvalt, voor 100% bij de stad en de staat. De banken nemen dan hun (beperkte) verlies, geven de grond terug aan de gemeente en knijpen er tussen uit. De stad en de staat blijven dan zitten met bijvoorbeeld een half afgebouwde tunnel of met een situatie dat er geen partijen zijn die kantoren of woningen op de Zuidas willen ontwikkelen. Als de banken nu al zeggen dat zij vinden dat de zeggenschap en de risico’s niet goed zijn verdeeld tussen de overheid en de private partijen hebben we, wat mij betreft, een stevig probleem.
Ik vind dat in de huidige voorstellen de gemeente te veel zeggenschap over de stedenbouwkundige invulling en de gronduitgifte moet inleveren en daarnaast te veel financieel risico blijft dragen. Ook is de financiële bijdrage van de gemeente aan het project gigantisch. Alle winst die tot nu toe in de flanken van de Zuidas is gemaakt wordt straks overgemaakt naar de bankrekening van de op te richten NV Zuidas. Dat gaat om honderden miljoenen euro’s die men in de schoot geworpen krijgt. Als de banken dit allemaal niet genoeg vinden vraag ik mij af of we dan als Amsterdam samen met het rijk het project niet beter zelf kunnen ontwikkelen op de gebruikelijke manier.
Ten slotte produceren we als gemeente voor eigen rekening en risico ook de grond voor 20.000 woningen in IJburg, 7000 op Zeeburgereiland, 10.000 in Noord en 5000 in Overamstel. Dus 9000 woningen op de Zuidas zou ook moeten kunnen. Punt is wel dat op de Zuidas ook nog ruim één miljoen m2 kantoren gerealiseerd moet worden en dat om dit alles te kunnen bouwen eerst een dok gemaakt moet worden dat enkele miljarden kost. Desalniettemin denk ik dat het de moeite waard is, nu de banken zo moeilijk doen, om nog eens in beeld te brengen wat de risico’s, en de voor- en nadelen zijn als stad en staat samen, zonder private partijen, het zuidasdok ontwikkelen.