Het is bijna tien jaar geleden dat ik op een partijbijeenkomst van de werkgroep Stedelijke Ontwikkeling pleitte voor de bouw van woningen in Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE). Een aanwezige corporatiedirecteur reageerde enthousiast en zegde toe het onderwerp op te pakken. Die directeur zit er nog steeds, maar heeft nog geen MGE-woning gebouwd. Eind 2006 spraken de corporaties in het kader van ‘Bouwen aan de stad’ met de gemeente af dat er 500 MGE-woningen worden gerealiseerd. Tot op dit moment zijn hiervan nul woningen in aanbouw.
MGE-woningen zijn woningen die je met een fikse korting koopt van een corporatie of een commerciële marktpartij die daarvoor een stichting in het leven heeft geroepen. Als je de woning verkoopt moet je die verkopen aan de corporatie of de stichting. De waardestijging die intussen is opgetreden deel je met die corporatie of stichting. Als er sprake is van waardedaling dan deel je die ook. Je koopt bijvoorbeeld een huis dat normaal driehonderdduizend euro kost voor tweehonderdduizend. Als je het huis verkoopt en het is dan vier ton waard deel je het verschil met de oorspronkelijke waarde van drie ton en krijg je dus de twee ton die je betaald hebt + 50.000 euro voor je huis. De corporatie of stichting kan het huis daarna opnieuw als MGE-woning verkopen.
December 2003 nam de gemeenteraad het amendement van de PvdA aan waarin gepleit werd voor de bouw van MGE-woningen door corporaties. Een jaar later, in december 2004, stelde de gemeenteraad een regeling vast waarbij de corporaties slechts de voor sociale huurwoningen toen gebruikelijke lage grondprijs van nog geen € 10.000,– hoefden te betalen als zij MGE-woningen realiseerden. Omdat de corporaties ondanks de gunstige grondprijs geen actie ondernamen dienden Thijs Reuten en ik in oktober 2005 een nota in waarin wij ervoor pleiten dat de gemeente zelf of marktpartijen MGE-woningen gaan bouwen. In juli 2006 heeft de gemeenteraad ons voorstel aangenomen om één of meer commerciële marktpartijen de mogelijkheid te bieden circa 100 woningen in MGE te bouwen. Het is nu juli 2008, wij zijn weer twee jaar verder en het ziet er zowaar naar uit dat met een jaar of twee de eerste betaalbare MGE-koopwoningen opgeleverd worden. Hoe kan dat?
Ons voorstel is opgepakt door één marktpartij. Het heeft heel veel voeten in de aarde gehad om een bouwlocatie in Amsterdam te vinden die nog niet vergeven was aan een corporatie of een ontwikkelaar. Voor bijna alles wat de komende jaren in de stad gebouwd wordt is de grond al vergeven. Uiteindelijk is een mooie plek gevonden op het Zeeburgereiland dat de komende jaren transformeert van industriegebied naar woonwijk. De stichting, die de marktpartij opricht, gaat ervan uit dat de komende jaren de woningen die zij in MGE gaan bouwen en verkopen steeds meer waard worden. Een beleggingsinstelling ziet daar brood in en is bereid nu een korting op de verkoopprijs te geven en die pas terug te verdienen als de woning na minimaal vijftien jaar alsnog tegen marktwaarde wordt verkocht. Even ter geruststelling: Het is niet zo dat een koper na vijftien jaar zijn huis uit moet. Alleen kan een woning die verkocht wordt aan de stichting pas na vijftien jaar voor het eerst op de vrije markt worden gebracht. Woningen die eerder worden verkocht moet de stichting direct weer opnieuw als MGE-woning verkopen. Maar een koper die dertig jaar lang zijn woning niet (terug) verkoopt (aan de stichting) is geen enkel probleem. De verwachte verkoopwinst na (vanaf) vijftien jaar maakt het nú mogelijk de woningen goedkoop aan te bieden en tevens een hoge grondprijs aan de gemeente te betalen. Dit laatste is opmerkelijk en belangrijk. Zoals hierboven beschreven zouden de corporaties de komende vier jaar 500 MGE-woningen bouwen. Daarvoor hoeven zij maar de vaste lage grondprijs te betalen. Die grondprijs is in 2006 aangepast en verschilt per gebied. Voor het Zeeburgereiland is het € 20.000,– per woning. Het interessante van de door een commerciële marktpartij te bouwen MGE-woningen is dat zij een veel hogere grondprijs (twee tot drie keer zo hoog) aan de gemeente kunnen (en willen) betalen dan de corporaties. En tegelijkertijd slaagt de marktpartij erin de woningen toch voor een zeer aantrekkelijke prijs aan te bieden. Bijna te mooi om waar te zijn.
Er worden appartementen gebouwd van 100 m2 bvo (bruto vloeroppervlak). Dat zijn woningen die ruimer zijn dan gemiddeld in Amsterdam worden gebouwd. Zo’n appartement zou op de vrije markt circa € 300.000,– moeten kosten. Afhankelijk van de grondprijs die de gemeente voor deze woningen wil hebben kunnen de woningen in MGE aangeboden worden voor circa € 150.000,– tot € 200.000,–. Dat betekent dat mensen met een bruto jaarinkomen tussen de € 30.000,– en € 40.000,– zo’n woning kunnen kopen. Dat betekent dat er eindelijk nieuwe, ruime koopwoningen beschikbaar komen voor de groep mensen met een laag middeninkomen.
Op dit moment verkopen de Amsterdamse corporaties hun oude sociale huurwoningen uitsluitend in volle eigendom. Zij willen die woningen niet in een MGE-constructie verkopen. De gemiddelde verkoopprijs van deze woningen over heel Amsterdam is de afgelopen jaren gestegen van € 148.000,– naar € 168.000,–. In Oud-Zuid, Centrum en Oud-West kosten deze woningen overigens gemiddeld meer dan twee ton. 98% van de verkochte corporatiewoningen is kleiner dan tachtig vierkante meter. Door de prijsstijging worden deze woningen ook steeds minder betaalbaar voor starters. Voor zittende huurders zijn ze doorgaans al niet te betalen. Daar kan wat aan gedaan worden: Verkoop voortaan deze oude sociale huurwoningen ook in MGE. De verkoopprijs kan dan dalen naar circa € 100.000,–. Daarmee worden ze ook betaalbaar voor zittende huurders. Bijkomend voordeel is dat bij verkoop door de particulier de woning weer verkocht moet worden aan de corporatie die afhankelijk van de marktsituatie kan beslissen de woning opnieuw in MGE te verkopen of te verhuren. Er kunnen uiteraard met de corporaties afspraken worden gemaakt over het te zijner tijd alsnog op de vrije markt (in volle eigendom) verkopen.
Als de door commerciële partijen op de markt te brengen MGE-woningen inderdaad het succes worden dat ik ervan verwacht dan zullen we het beleid zoals onder andere vastgelegd in ‘Bouwen aan de stad’ moeten heroverwegen. Het is immers niet logisch om corporaties de mogelijkheid te bieden 500 MGE-woningen te bouwen tegen een hele lage grondprijs, terwijl marktpartijen diezelfde woningen, misschien nog wel goedkoper en in ieder geval sneller, op de markt brengen en daar een veel hogere grondprijs voor moeten betalen aan de gemeente. Bij succes ligt het ook niet meer voor de hand om startersleningen te verstrekken. Deze subsidie kost de gemeente miljoenen en wordt onder bepaalde voorwaarden verstrekt aan starters op de woningmarkt. Zij kunnen daardoor iets goedkoper aan een huis komen. Dat is prettig voor die kopers maar het nadeel is dat het uiteindelijk geen blijvend goedkope voorraad koopwoningen oplevert. Als het de kopers goed gaat lossen zij de lening af en is de woning een vrije marktwoning. In de MGE-constructie zal de stichting zodra zij na vijftien jaar woningen mag en kan verkopen verplicht worden er even zoveel weer terug te bouwen. Op die manier blijft een ijzerenvoorraad goedkope koopwoningen beschikbaar.